[克而瑞]多城土拍拉动成交规模上涨,溢价、流拍指标进一步好转(6.27-7.3)

2022-07-05 10:24:20

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-07-05
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

??2022年第27周

??6月27日-7月3日,因疫情影响而推迟的土地挂牌与出让活动逐步恢复,本周重点监测城市的供应与成交规模均较上周出现上涨。供应方面,上海、天津、济南等城市于本周相继挂出了次轮土拍地块,将于7月底、8月初进行出让。成交方面,本周迎来杭州、武汉及宁波三城次轮集中土拍。在此影响下,本周重点监测城市的土地成交规模进一步上行,市场热度也在杭州、宁波有多宗优质土地溢价成交的影响下环比上升。

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??土地政策

??宁波调整住宅全装修标准
拉升次轮出让项目利润空间

??6月27日,宁波市发布了新建住宅全装修政策。政策提及,全装项目装修标准为“不高于毛坯备案价的15%,且须在1500-6000元/㎡之间”,且不在实行“装修升级包”,现房销售项目、“定品质”项目等根据实际确定装修价格。相比于此前“1500-2000元/㎡”的标准,新标准将住宅精装限价进一步拉高,项目利润空间也因此提升。值得一提的是,该政策出台次日便为宁波第二轮集中土拍日,此政策也变相提振了房企拿地的积极性。

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??土地供应

??上海、济南、天津推出次轮供地
本周供应量因此环比大增

??供应方面。月末,集中供地城市相继推出次轮地块,上海、济南、天津、徐州等多个城市均挂出了第二轮集中供应地块。在此影响下,重点监测城市的供应建面环比大增。据CRIC统计,重点监测城市总建筑面积为1770万平方米,同环比均呈大增趋势。22城集中供地方面,上海、济南和天津均推出了第二轮集中出让地块。其中上海的供应面积最大,达235万平方米,涉及34宗宅地,其中2宗为城改地块,32宗为商品住宅用地,长宁新泾、静安、普陀、杨浦、浦东唐镇、川沙等板块均有土地出让。值得一提的是,上海次轮供地规则仍延续首轮挂牌出让方式,中小房企进入上海拿地机会增加。而首轮低热的天津和济南次轮供地量则较首轮明显收缩,供应量分别为150万平方米和134万平方米。

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3??土地成交

??次轮集中土拍潮延续
成交量延续环比上涨趋势

??成交方面。在首轮集中出让正式收官后,22城次轮集中供地潮接踵而至,武汉、宁波、杭州等城市均在本周完成了次轮出让。受此影响,CRIC重点监测城市的成交规模环比上周进一步上涨,总成交建筑面积达1642万平方米,环比上涨31%,同比则受去年基数较低影响也增长了11%。由于杭州、武汉等城市有多宗优质地块成交,成交金额环比上周大涨56%至1366亿元,平均楼板价也因此上升至8320元/平方米,环同比分别上涨19%和52%。

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??各能级城市成交面积均环比上涨,尤其是二线城市,本周成交建面超过1000万平方米,创下年内新高。聚焦到城市来看。本周成交量最高的城市是杭州,共成交45宗地,总成交建面为344万平方米;其次是宁波,成交建面为204万平方米,涉及21宗地。此外,西安、武汉及合肥的成交量也超过了100万平方米。三四线城市中,进行二轮集中土拍的金华成交面积最大,总建面达111万平方米,其中涉及二轮土拍的共13宗,总建面约105万平方米,温州、绍兴等城市的成交面积也超过了50万平方米。

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??市场热度

??土拍门槛进一步放松等因素影响下
溢价、流拍等热度指标进一步转好

??市场热度方面。由于杭州、宁波均有热点地块高溢价成交,加之合肥次轮竞品质地块于本周出结果,因而重点监测城市的溢价率环比上周上涨1.4个百分点至5.3%。各能级城市方面,一线城市因成交地块均为商办用地、溢价率依然为零;二线城市在杭州、宁波、合肥等热点城市的带动下溢价率上升至6%,三四线城市溢价率水平则环比走低,回落至3.1%。

??土地流拍方面。我们注意到,次轮集中供地以来,各城市的供地门槛大多进一步降低,供地结构也更偏向购房者更青睐的、配套完善的主城区。在此影响下,重点城市的流拍率持续走低,本周更是降至5.9%的低位,环比下降近3个百分点。

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??周度TOP5

??优质用地入市比例仍在高位
杭州、宁波、武汉次轮土拍热度不一

??本周,武汉、宁波和杭州相继完成了年内第二轮集中土拍。由于三城均有优质地块出让,尤其是武汉,次轮供地质量较首轮进一步提升,推出了如硚口区汉正街宅地、江岸区百步亭地块等诸多优质用地,因而成为本周总价榜入榜主力城市。

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??横向对比三城土拍热度,可以看出杭州次轮土拍热度最高,45宗地全部顺利出让,其中四堡七堡、东新单元等地块更是吸引了多家房企争夺,最终或以高溢价成交、或触及中止价成交。宁波因次轮供地质量下滑等因素影响,次轮土拍热度平平。武汉的竞拍热度则仍在低位,仅1宗地熔断成交,其余地块则仍多依靠本地平台公司托底。

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??重点地块点评

??滨江成功斩获钱江新城二期“宝地”

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??地块分析:

??6月底,杭州也迎来了第二轮集中土拍。尽管供地质量较首批次有所下滑,但45宗供应地块仍全部成交,其中12宗地触及中止价进入一次报价阶段,热度较其它已完成次轮集中土拍的城市仍处于较高水平。

??在本场土拍中,最受关注的仍当属钱江新城2.0板块的四堡七堡JG1405-41、42地块。据地理位置来看,项目拥有一线临江优势,地理位置极为优越,周边配套也相对完善:一方面,地块临近地铁9号线红普南路站及之江南路主干道,交通出行十分便捷;另一方面,地块周边1公里内中小学及幼儿园均一应俱全,教育设施也十分完善。周边楼市方面,由于钱江新城2.0板块正在逐步开发,近期有多宗土地出让,潜在供应量较多;不过,由于该板块一二手房倒挂空间较大,因而一直是杭州置业热点区域,新建商品住宅基本一开即磬,去化压力较轻。加之,杭州近期出让地块高比例配建要求明显减少,拿地成本位于较低水平,项目利润空间较为可观。因此,地块也吸引了多家房企竞拍,最终由滨江以61.93亿元的总价竞得,成交楼板价为37590元/平方米。

专 题
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