[易居研究院]中国房企TOP30月报(2022年7月)

2022-08-05 11:28:25来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-08-05
  • 报告类型:月度排行榜
  • 发布机构:易居研究院

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??《中国房企TOP30月报》是由上海易居房地产研究院依据CRIC、Wind等相关数据研发编撰而成,通过每月对TOP30房企投融资情况、销售排名、市值及市值管理动态以及组织变革的主要情况进行跟踪分析,以期对头部房企的动态趋势进行深入研判,旨在为企业发展提供借鉴启发,为行业发展提供参考。

??核心观点

??河南等地断供事件引起广泛关注,7月28日中央政治局经济工作会议首提“保交楼”,强调用足用好政策工具箱,支持刚需及改善住房需求,预计新一轮的保交楼支持政策将不断落地。7月TOP30房企销售额环比转跌33%,同比下降35%,且同比跌幅略有扩大,市场平稳筑底中。在上海、南京、成都、广州等城市二轮土拍的拉动下,TOP30房企投资金额继续维持高位。7月TOP30房企融资总量同环比双增,其中境内融资环境维持宽松,美元债发行持续收缩,TOP30房企整体仍处偿债高峰、多家房企评级被下调;在销售降温及个别行业事件冲击下,TOP30房企市值总量由涨转跌,民企遭遇市值与业绩双重困境。多家民企接连精简架构,减少管理层级。

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??【企业投资】

??央国企拿地热度提升,投资规模维持高位

??7月TOP30房企中有14家拿下涉宅地57幅,投资建面环比下降7%;土地成交总价环比增加5%,溢价率为4.7%。投资规模继上月大幅增加后继续维持高位。保利、越秀、招商本月在TOP30房企中拿地总价排名前三。

??7月上海、广州、南京、重庆、成都、长沙、无锡共7个城市进行集中土拍,土地供应持续放量。其中上海继6月首轮土拍后不到一个月再次完成第二轮土拍,在增加市区核心地块供给的情况下,热度较第一轮有提升,保利、招商、华发收获最大,三者全口径拿地金额分别为178亿、165亿和115亿;南京二轮土拍放松土拍规则,出现不限价宅地,房企参拍积极性有所提升,保利拿地3宗,总金额78.4亿元,金茂拿地1宗,总价45.4亿元,华润、龙湖、招商、越秀各拿地1宗;成都在二手房市场回暖、土拍规则放松、地块让利更大等方面利好下,二轮土拍热度上升,华润收获最大,以87.2亿元拿下6宗地块,越秀24.4亿元获得2个地块,龙湖、保利、中国铁建、华发各获得1宗地块;广州第二轮土拍供应规模相比首轮减少,在热点地块的带动下,二轮土拍热度上升,平均溢价率从1%上升到6.6%,共成交11总含宅土地,被TOP30房企越秀和保利各斩获3宗,拿地金额分别为107和49亿元;重庆二轮土拍热度下降,部分地块价格下调仍多以底价成交,万科、招商、中海均以底价获得1宗地块;长沙二轮土拍热度不及首轮,招商、越秀和中国铁建各底价获地1宗。

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??【企业融资】

??融资总量同环比双增,

??TOP30房企仍处偿债高峰

??7月TOP30房企融资环境持续宽松,TOP30房企合计融资规模313.8亿人民币,同比增加22.7%,环比增加26.3%,融资规模同环比均有一定提升。7月除债券融资外,新增股权融资金额约43.9亿元人民币,系建发国际增发配售融资。新增债券融资规模269.9亿人民币,同比增加5.5%,环比增加14.5%。其中,境内债融资环比有所上升,新增融资规模259.8亿元,同比上升82.9%、环比上升21.7%;美元债融资有所收紧,新增融资规模折合10.1亿人民币,同比下降91.1%、环比下降54.6%。

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??7月TOP30房企加权融资成本3.56%,较上月环比下降0.49pct,主因系本月美元债发行规模占比下降带动整体融资成本下降:7月境内融资成本3.23%,较上月环比下降0.32pct,但美元债融资成本12.00%,较上月环比增加3.46pct。

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??7月TOP30中11家房企参与新债发行,较6月增加1家。民企参与发债家数有所减少,仅中南建设参与发债,且民企发债规模占比由6月的8.75%下降至7月的3.76%,其中中南建设融资成本高达12.0%,为美元债发行。央国企融资优势加强,多参与境内债发行,万科、金茂单月发债规模均达到40 亿元,且融资成本在3%上下,招商蛇口融资成本最低,仅2.08%。

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??7月TOP30房企合计到期债务规模412.1亿元,同比增加282.3%,环比增加28.5%,仍处年内偿债高峰。共17家房企债务到期,较上月减少1家。其中美元债到期规模约175.6亿人民币,较上月环比增加83.8%。恒大、世茂、碧桂园、金地4家到期债务规模靠前,流动性承压。考虑房地产行业的经营环境充满挑战,销售和财务指标均在下滑,多家TOP30房企评级被下调:7月22日,穆迪宣布将旭辉集团家族评级从“Ba2”调整至“Ba3”;7月26日,穆迪宣布将新城发展的企业家族评级从“Ba2”调整至“Ba3”,并将新城环球有限公司发行、新城发展担保的高级无抵押债券评级从“Ba3”下调至“B1”;8月1日,穆迪授予远洋集团“Ba1”的公司家族评级,并撤销了该公司“Baa3”的发行人评级。其中前两家为“示范性民企”,远洋集团属国有企业。

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??【销售排名】

??市场平稳筑底中,

??TOP30房企1-7月累计销售额同比下降42%

??正如万科在其2021年度股东大会上指出,从短期来看市场已触底,但恢复是一个缓慢温和的过程。7月市场处于平稳筑底期,一线城市成交稳中有升,二三线城市成交走弱,其中长三角市场降温、珠三角处在淡季,中西部出现分化,如成都、西安市场回温,郑州、武汉受停工影响,成交转降。百强房企单月业绩6065亿元,环比转跌27%,同比跌幅继续小幅收窄3.4个百分点至39.6%。TOP30房企7月销售额环比转跌33%,同比下降35%,且同比跌幅略有扩大,但是7月销售额略高于全年月均销售额。TOP30房企1-7月累计销售额同比下降42.4%,降幅收窄1.3个百分点。

??从企业表现看,7月业绩环比增长的仅有旭辉,业绩表现突出,1-7月累计销售额同比增长的仅有越秀。

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??【市值表现】

??TOP30房企市值由涨转跌,

??民企遭遇市值与业绩双重困境

??继5、6月房企销售环比回升之后,7月房企整体销售有所降温,加之个别行业事件冲击下市场信心受创,TOP30房企市值总额较月初(2022.7.1)下降13.5%。7月28日政治局会议就“保交楼”问题强调压实地方责任,预计新一轮的保交楼支持政策将不断落地,对于强化各地购房者信心、促进销售市场恢复起重要支撑作用。各家市值表现看,TOP30中仅滨江、阳光城、招商蛇口三家市值上升,其中滨江集团本月市值涨幅超10%,位于7月TOP30市值涨幅第一;千亿市值房企梯队中,碧桂园市值跌至千亿以下,龙湖市值排名下降,招商蛇口、保利发展排名提升;融信、旭辉、碧桂园、中梁7月市值跌幅靠前,均在30%以上。

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??7月TOP30房企的市值管理行为多与增强信心有关的管理层股份增持、发布上半年业绩预告、补充流动性有关的增发配售有关:(1)管理层增持与公司股票回购:7月TOP30中多家房企市值出现较大程度下滑,为稳定投资者信心,万科、保利公司管理层分别增持约13万股、15万股。年初至今保利、万科市值管理动作频繁,万科继上月实施股份回购后,7月多位高管陆续增持公司股份以向市场传达积极预期,2022年初至今公司市值虽有下跌,但在TOP30中表现中上,保利年初至今市值涨幅约6.7%,在TOP30中市值表现中排名靠前;为应对市场下跌,新城控股、金科亦在7月分别出资约5.7亿元、1.9亿元人民币用于股份回购,两家公司7月市值在民企中表现相对平稳。(2)上半年业绩预告:7月TOP30上市房企陆续公布2022年上半年业绩预告,国企与民企间盈利差距进一步分化,金科、阳光城、荣盛发展、中南建设业绩首亏,国企梯队中亏损未现,但净利润同比变化有增有减,建发国际业绩预增、净利润同比增加150%-170%,保利发展表现平稳、净利润同比变化4.1%,招商蛇口业绩预减少、净利润同比下降50.6%—64.7%;(3)股份配售:7月27日碧桂园公告显示拟以发行价3.25港元配售8.7亿股,合计募资约27.9亿港元,配售所得资金将一半用于现有境外债项再融资、一半营运资金及未来发展。此次配股发行价较前一日晚间收盘价3.72港元/股折让12.63%,结合碧桂园7月市值接连下滑的表现,此次配股系折价发行,即以稀释股东权益为代价为公司换取短期流动性行为,一定程度揭示了公司的资金紧张程度,给市场带来悲观预期,公告前后两周内市值跌幅近30%;7月12日建发国际发布增发结果公告,公司以17港元发行价配售3000万股,募集资金逾5亿港元,其中约80%用于偿还贷款、20%用作一般营运资金,尽管发行价较最后交易日收盘价有所折让,但结合公司市值历史表现此发行价仍处高位,此次配股发行在为公司获取资金的同时,还有助于公司达到降杠杆的作用,配售结果公布前后两周内公司市值实现超8%上涨。

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??【组织变革】

??民企组织合并频繁,扁平化架构已成常态

??7月,TOP30房企组织合并依旧频繁,并伴随人事变动。新城、世茂、旭辉、中梁均强调减少组织层级,精简城市公司或片区数量,组织管理更为扁平化、精细化。其中,在区域与总部的管控关系方面,旭辉侧重向区域放权、小总部,而中梁、世茂与万科相似,侧重强总部、总部集权。

??新城继2021年12月将住宅开发原14个大区与商业开发原4个区域全面整合为10个大区后,于2022年7月对10个大区中的8个大区做组织架构调整,另外两个大区沪苏大区、江苏大区未作调整。本轮调整以缩小管理范围为特点,将规模较小的城市公司并入其他城市公司或片区公司。具体而言,1.山东大区:撤销泰安城市公司,并入济南城市公司。2.东南大区:撤销南昌进贤城市公司,并入南昌城市公司。设立杭州片区,下辖杭州、绍兴、金华地区所有项目。3.苏皖大区:合并皖北城市公司与皖南片区为合肥城市公司,撤销丰县城市公司,并入徐州城市公司。4.华南大区:合并四会城市公司与广佛肇片区为广州片区。5、华北大区:撤销滨海城市公司、宝坻城市公司,并入天津城市公司;撤销商丘城市公司,并入郑州城市公司;撤销冀东片区,并入北京片区。6、西南大区:撤销保山城市公司,并入昆明城市公司;撤销宜宾城市公司,并入成都城市公司;合并贵阳云岩城市公司与贵阳经开城市公司为贵阳城市公司;合并重庆大足城市公司与广安城市公司为川东城市公司;撤销江津城市公司,并入重庆片区;撤销江津城市公司,并入重庆片区。7、中南大区:撤销蔡甸城市公司、鄂北片区,并入武汉片区;合并永州城市公司与娄底城市公司为湘南城市公司。8、西北大区:设立大同城市公司,撤销包头片区,并入大同城市公司。

??旭辉本月组织架构及人事变动较大。首先于7月1日起调整架构,将河南事业部调整为郑州城市公司,并入华中区域集团;广西事业部调整为南宁城市公司,并入东南区域集团;福州城市公司和厦门城市公司整合为福厦城市公司。强调未来将坚持“小总部、强区域、精一线”,精简层级,让组织更扁平,向区域放权;合并业务量较小的区域,让组织规模与业务合理匹配。接着,于7月26日进行重大组织架构调整,设立四大平台:地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台。其中,代建平台和商业平台的成立,是从战略高度重视代建和商业,此举是为更好推动“三五同心圆”战略落地,轻重结合,实现旭辉向城市综合运营服务商的转型。这一组织架构调整同时伴随人事变动:原东南区域集团总裁汝海林升任旭辉控股执行总裁,主持地产开发平台的日常经营管理工作;旭辉控股执行董事、CEO林峰主抓职能平台,兼任旭辉商业总裁;旭辉控股执行董事陈东彪负责代建平台。

??中梁在7月召开的2022年半年度经营工作会议中总结到,上半年中梁做强集团总部,设立业务专项组织,提升执行效果,实现业务强管控;同时减少组织层级,精简组织数量,提高运作效率,目前,已完成 2.5 级组织架构调整,形成强总部+强区域平台+事业部的组织架构模式。

??世茂近期内部发文宣布了对华中地区、华北地区的组织架构调整,主要变动为撤销片区成立组团,调整后组团将由地区公司直管。这意味着地区管理将更加扁平化,减少管理半径。具体来看,华中地区撤销了武汉片区、郑州片区、安徽片区,同时成立武汉组团(聚焦武汉项目)、荆襄组团(聚焦襄阳和荆州项目)、湖南组团(聚焦长沙和张家界)、皖南组团、皖北组团、郑州组团;华北地区下辖的东北片区调整为辽宁组团和黑吉组团,由地区公司直接管理,华北地区副总裁陈磊任辽宁组团负责人,王昌春任黑吉组团负责人。同时,世茂还宣布在华中地区增设资产管理部,主要负责地区内资产盘点及价值动态跟踪;意向金融机构及资方资源获取及对接,意向项目交易价格、交易路径梳理及合作协议洽谈;跟进协议履约及交易对价回款进度。这也是自2021年以来世茂流动性承压情况下,将处置资产、回笼资金、化解债务危机作为重要工作内容的体现。

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??数据说明

??企业融资与市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口径销售额统计,其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累计至当月全口径销售额榜单统计。月报于次月第一周发布,由于数据整理分析需要时间,数据统计截至时间为当月22-25日左右。

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