超百城出台稳楼市新政,谁能在下一轮修复中脱颖而出?

杨槟2022-08-04 16:12:14来源:中国房地产金融

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??随着国内疫情反弹,多地紧急实行静态管控,房地产市场几乎停摆,寒意持续相当长一段时间。为引导地产市场回归正常化,需要政策进一步发力。

??可以看出,今年以来政策出台频次和力度均明显加大。从上百城已发布的稳楼市政策来看,其中包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购、契税减免、支持多孩家庭购房需求等等。在一系列利好政策出台之后,未来,谁能在下一轮修复中脱颖而出?

??房企的压力持续攀升

??在上半年的房企年报季,多家企业延期披露,已公布年报的房企也接连遭受问询。另一边,房企债务违约接连发生,房企拿地、融资规模均触冰点,业绩大幅下跌成常态化、“明股实债”,以及一些可持续经营等问题也日渐突出。

??市场不容乐观的主要因素是房企的销售僵局。从成交量来看,今年前五个月的房地产市场仍旧低迷,据机构公布的2022年1—5月份中国房地产企业销售排行榜数据显示,2022年1—5月份,TOP100房企销售额均值为273.9亿元,同比下降50.7%。其中,销售额超千亿房企3家,分别为碧桂园、万科、保利发展,较去年同期减少12家;而超百亿房企70家,较去年同期减少48家。

??与此同时,TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元,权益销售面积均值为136万平方米,同比分别下降51.5%和53.2%。

??众多因素叠加导致房企推盘意愿仍较弱。据机构数据显示,1-5月,重点50城商品住宅月均供应规模超1500万平方米,同比下降超四成。而5月单月,重点50城新批上市面积约1600万平方米,同比降幅接近五成,房企推盘情绪较为低落。销售回款情况直接决定房企投资力度。头顶销售强压之下,房企拿地投资规模亦出现大幅收缩。

??据机构统计,前5个月,百强房企拿地总额4681亿元,同比下降64.7%,降幅比前一个月扩大8.8个百分点。在百强房企中,仅有34%房企在2022年有土地入账,超过六成房企一块地未拿。

??同时值得关注的是,房企的偿债压力持续攀升。当前房企债券存量余额约2.8万亿元,海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来,一年内到期余额为9500亿元,其中海外债占比33.2%,境内偿债压力较大,今年7、8月份为年内第二波偿债高峰。

??市场对房地产行业的信心降低,一度影响了成交,导致市场供求两端偏弱。因此,政策发力的核心在于,形成解决房企风险机制,恢复企业“造血”及市场信心。

??部分城市楼市信心已现转机

据不完全统计,截至发稿前已有百余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过三百次。其中包括一、二线以及一些热点城市均有不同程度的政策调整,政府正不断给予市场信心,帮助市场走出窘境。

??近两个月里,政策出台频次和力度均明显加大,优化限购、限贷、限售等方面的城市增加,热点二线城市如杭州、成都、苏州、西安、武汉、长沙、南京等城市亦加入政策优化行列。

??而从此轮政策调整的内容来看,因城施策特点明显。

??例如今年3月初,郑州率先打响“第一枪”,成为首个放松限购、限贷的省会城市。

??随后,同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。

??4月20日,湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户,并在长沙享有购房资格。

??4月26日,沈阳市房产局和税务局联合发布通知,将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

??4月25日,无锡市四部门发出通知,改善生育两个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外,还对限购政策进行了局部松绑,对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭,可以在限购区域新增购买一套商品住房。

??据机构统计,5月就有80余个城市出台楼市松绑政策超140次。

??5月9日,苏州限购限售再放松,同天,汕头市自然资源局组织起草《汕头市国有建设用地开工、竣工逾期处置办法(草案征求意见稿)》,进一步规范土地市场,促进土地节约集约利用。

??5月17日,杭州非本市户籍家庭提供12个月社保证明可购房。

??5月22日,武汉二孩、三孩家庭增加买房资格,四大远郊城区取消限购。

??而作为全国关注度最高的一线城市之一的上海,这次也打开了政策工具箱。

??5月29日,上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》,并指出为促进房地产开发投资健康发展,建立房地产项目前期审批绿色通道,及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应,进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。

??值得关注的是,在各地政策密集出台的背景下,市场信心开始建立,而信心传导到市场仍需时间。知名学者胡金星在接受《中国房地产金融》采访时表示,不同城市因城施策,背景是房地产开发企业爆雷或倒闭量的增加,政策适当放松对于房地产市场健康稳定发展有一定的作用,但也会加剧企业的分化。

??因城施策特点明显,“成色”

??待验证最近官方的各类表态,无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑,多地政策未来存在进一步调整的空间。

??而从此轮政策调整的内容来看,因城施策特点明显。以6月开局为例,6月1日当天,就有江西省宜春市、浙江省金华市浦江县、江西省赣州市、山东省东营市等4地松绑购房政策。有实施购房补贴的,有降低商贷首付比例和利率的,还有降低公积金贷款首付比例和提高公积金贷款额度的。

??实战派地产运营策划资深专家郭井立在接受《中国房地产金融》采访时表示,先后出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的“救市”政策,这一波集中开启购房宽松通道的速度也是前所未有的。

??“3月以来,全国多地陆续开启宽松的购房政策,已经出台促进合理住房需求的购房政策有浙江、福建、河南、安徽、北京、上海、天津、南京、杭州、苏州、宁波、济南、马鞍山、青岛、重庆、赣州、南通、郑州、长春、昆明、保定、珠海、泸州、绍兴、延吉、淄博、福州、衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、台州等省市。政策涉及面广,包含放宽限购、限贷、限售、实行购房补贴、下调首付比例和房贷利率、还款延期等内容。”郭井立说道。

??但郭井立也认为,我国房地产市场,政府的政策驱动力是很重要的,目前一系列“救市”政策的出台,对房地产市场一定会起到促进作用。但必须明白的是,房地产市场的运行有其自身的规律,政策“救市”不是刺激投机,而是满足刚性购房者的需要。一定要清晰地认识到,房地产市场已经进入新的发展阶段了。

??值得注意的是,有的地方的政策导向反而趋严。比如,汕头市自然资源局日前组织起草《汕头市国有建设用地开工、竣工逾期处置办法(草案征求意见稿)》。一位业内资深人士对本刊记者表示,“当前经济下行压力持续加大,许多市场主体十分困难。发展是解决我国一切问题的基础和关键。围绕稳增长、促发展,日前国务院召开的‘稳住经济大盘会议’进一步部署了一揽子措施,彰显政策力度和强度,着力稳住经济大盘。”

??上述人士认为,草案征求意见稿的出台与当前“稳住经济大盘”的精神相悖。很明显,房企显然感受到了政策带来的经营压力。不过,该政策的出台对当地未来投资环境与房地产市场的健康稳定发展是否带来影响,尚待观察。对此,本刊记者试图联系汕头市自然资源局负责人,但汕头市自然资源局办公室的工作人员拒绝了记者的采访要求。

??各地政策导向不一,对于今后市场的走势,胡金星认为,对于行业而言,会加快房地产开发企业的分化,并购重组数量会增加,导致市场集中度提高。因此,开发企业要加强战略联盟,要加快进行转型思考与行动。

??随着地方政策力度持续加大,预计部分城市有望在下一轮修复中脱颖而出,6月将成为验证各城市楼市“成色”的重要节点。

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