救活烂尾楼:每一方都需要承担法律责任向前看

田傲云 朱娟2022-07-19 11:55:44来源:中国房地产网

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??烂尾楼停贷问题正在积极化解中。

??据不完全统计,6月底以来已有100多个楼盘业主发布将“强制停贷告知书”,引发社会关注。

??记者梳理多个楼盘业主发布的强制停贷告知书发现,业主大多把矛头指向了贷款银行存在的违规行为。有专家表示,推行已久的商品房预售制度到了调整时刻。

??“这个问题首先需要解决的是诟病已久的商品房预售制度。”一位在住建系统工作多年的人士表示,从一些超大型房企暴雷情况看,资金跨项目挪用导致烂尾楼盘出现连锁反应,包括如何处理好“管死”和“用活”关系,是目前行业主管部门应尽快解决的首要问题。

??长三角某市一位政府官员则表示,这类经济社会问题处置时要坚守法律底线,按法律法规政策规定,各市场主体必须承担其应该承担的法律责任,这样才可能依法依规稳妥处置好这类经济社会问题。

??银行违规放贷,不能继续再玩

??郑州瀚海思念城业主在发布的集体停贷告知书中称,楼盘未封顶时贷款银行已发放贷款,且贷款银行在业主不知情情况下,直接将资金划到开发商河南新瀚海置业有限公司非监管账户,导致26亿元监管资金被挪用。

??瀚海思念城业主认为,在项目停工、延期交付方面,银行有着不可推卸的责任。同时,业主声称决定于2022年10月1日集体暂停还贷,等交房后再进行履约。

??名门翠园业主发布的强制停贷告知书里,也主要列举了银行存在的违规行为。

??一位业主向记者提供了两份他们向河南银保监局反映相关银行违规行为收到的答复,其中一份答复显示,中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、华夏银行、平安银行、郑州银行9家银行办理的79笔按揭贷款发放后,未直接进入预收款监管账户。

??另一份答复显示,华夏银行郑州分行在楼盘封顶前发放住房按揭贷款情况属实,针对该违规行为,将依法对华夏银行郑州分行采取监管措施。

??上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东表示,如果银行违反规定,比如将专项用于开发建设的购房款资金划入非专门账户甚至用于其他用途,从而导致商品房项目发生停工、烂尾的,买受人集体发出停贷的声明就具有正当理由。

??“如果出现大范围停贷事件,因影响较大可能会推动行业政策优化,比如预售制改为现房出售,以及银行、业主、开发商签署三方合同,约定以如期交房作为还贷的前提条件。”一位国有商业银行人士表示。

??此外,前述住建系统人士提出,银行对住房主体未完成的购房人发放个人贷款本身存在违规,“这个规定,一般购房者可能不知道,因此很多银行都未严格执行”。

??2003年,中国人民银行出台的“121号文件”明确:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金。

??该住建系统人士建议,在加快对银行违规放贷行为处理速度同时,可以让银行适度放宽还款期限或者重新约定还款方式,以推进事情解决。

??“晴天送伞,雨天收伞,金融机构在助推了楼市大起大落的同时,也间接导致了如今问题的发生。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,作为资金监管方,银行过去太看重房地产带来的收益,房价上涨时,各家银行盲目看好楼市前景,不惜突破政策底线;现在烂尾项目大面积出现,银行开始保护债权,收紧预售资金,也不发放贷款,5月份各项指标都在环比好转时,唯独银行对开发商的贷款还在恶化。

??法律没有空白,关键看裁决

??业主如果强制停贷,是否具有法律依据?

??上述法律界人士称,从情感上来讲,对于购买了烂尾楼的购房者表示同情,但如果未经法院判决而停贷,或没有和贷款银行达成停贷协议,则是混淆了不同的法律关系,贸然停贷的购房人往往容易成为违约方,不仅需要承担违约金,还会影响征信。

??购房人因房屋烂尾向法院申请解除与银行的借款合同并非没有先例,但部分法院认为,房屋买卖合同关系与借贷属于两个独立法律关系,因此,即便房屋烂尾,房屋买卖关系无法履行,且解除了房屋买卖合同,也不影响购房人与银行之间借贷关系的继续履行。

??“司法实践中,对于房屋买卖合同关系与借贷关系是否两个独立的法律关系,理论上存在争议。”北京金诉律师事务所创始人戴金花表示,也有法院认为,借贷关系是房屋买卖合同关系的从法律关系,因为开发商原因导致房屋买卖合同解除关系时,可以解除借贷合同关系,剩余的贷款应当由开发商还清。

??“大多数法院判定的结果是,即使合同解除了仍由业主还款,这既不合理也不合法。”一位法院人士告诉记者,早在2019年5月,最高人民法院就曾在案件中判决因开发商原因致使《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》予以解除,购房人对银行剩余贷款不承担还款责任,该案件判决案号为(2019)最高法民再245号。

??对于《借款合同》解除后购房人应否承担剩余贷款的还款责任,最高人民法院认为,若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

??对于该判决结果,上海市光明律师事务所付永生律师认为,最高人民法院充分考虑了商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务失衡。

??此外,前述法院人士告诉记者,目前还存在一种做法,便是很多法院面对群体性起诉解除合同案件,采用不予立案办法回避裁决,“这可能有地方保护主义作祟”。

??随着烂尾楼项目的增多,购房人请求解除借贷合同的案件数量整体亦呈逐年上升趋势,法院方面对于这类经济社会案件是否会拟定调整?前述法院人士表示,法院还没有统一裁判规则,因为这不是法律空白问题,法律已经规定了裁判规则,关键看各地法院具体裁量时的执法意识和利益裁决。

??取消预售现房销售,条件已经具备

??“项目久拖不决,是导致停贷断供的重要原因。”李宇嘉认为,由于房企风险事件不断蔓延,问题不断暴露,已经出问题的房企在风险处置方面仍有解决难题,导致各地大面积出现“交付难”,如果“交房难”继续蔓延,停贷断供大面积爆发或可能发生,需要正视和化解。

??房地产高级经济师章林晓对这一说法表示赞同。同时他表示,从行业角度来说,业主集体停贷现象出现,从反面证明商品房预售资金监管政策的提出及实施是有相当前瞻性的,如果一个地方商品房预售资金监管政策实施到位,且当地房地产市场总体健康,那么该地烂尾楼盘出现的可能性就不会太大,即使出现了也还有救,“这或许也预示着现房销售时代的到来”。

??“这个问题首先需要解决的就是诟病已久的商品房预售制度,按照国家统计局发布的年鉴数据,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,房地产市场供求矛盾应该基本平衡,取消预售全面实现现售的条件已基本具备。”前述住建系统人士告诉记者。

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