辽宁葫芦岛40万平方米康养小镇停摆 疑与当地城商行落马前行长相关

冷万欣、樊永锋2022-08-05 09:54:22来源:中国房地产网

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??辽宁省葫芦岛海上海小镇项目位于葫芦岛市下辖县级市兴城市,占地面积近40万平方米、斥资20亿元,原建设周期3年。

??如今3年光景过去,海上海小镇却已陷入了停摆的困境中。

??2022年7月6日,中国房地产报记者在海上海小镇项目现场看到,除了部分临街商业建筑已经粉饰完毕,只有成群连片的水泥建筑,在杂草环抱之中静静伫立在龙兴路的一侧。

??项目停摆的背后,其开发商辽宁海上海旅游度假产业开发集团有限公司(以下简称“海上海开发集团”)多年来官司缠身、债台高筑,海上海小镇项目建设更涉嫌违规建设。

??据中国房地产报记者多方调查,海上海小镇开发商海上海开发集团及其兴城分公司所拿地块土地用途一项均为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??然而该项目在公开销售平台登记的容积率为0.56,对应销售人员宣传的一个纯别墅小区和每平方米13000至15000元的定价,其建设规划显然与用地性质严重不符。

??这一超低容积率的“普通商品住房”是如何通过规划审批的?在一位当地房地产业内人士看来,“在提交规划时通过增加高层建筑增加总建筑面积、提升容积率达到合规目的”在地产圈已经司空见惯。

??2022年8月2日,针对这一情况,中国房地产报记者向葫芦岛市住房和城乡建设局求证,该局人员表示,对于海上海小镇的监管问题遵循属地原则,还是要询问兴城市住房和城乡建设局(以下简称“兴城住建局”)。

??兴城住建局一位不愿透露姓名的某部门负责人告诉记者:“海上海现在暂时停工了,具体的原因就是资金链问题,目前正在找合作伙伴。”

??“这个(项目)售楼许可证是我们发的,当时也到现场看了,我们也知道它容积率低,也是不允许的,但是这个不归我们管,等(项目)中间的8栋楼盖起来,容积率就不低了”该负责人补充道。

??“至于其建设规划与用地性质严重不符这个问题,这个也不是我们部门管,归自然资源局规划部门管理。”他说。

??随后,记者拨打兴城市自然资源局电话尝试取得联系,截至发稿电话始终无人接听。

??曾几何时,这个以康养和旅居为定位的小镇项目,是销售人员口中“辽东湾沿线唯一纯别墅小区”,在葫芦岛市主要领导调研督促后不仅没有走出困局,反而随着种种隐疾浮现,步入难以转圜的死局。

??地处辽东湾西岸的兴城市,虽然葫芦岛下辖的县级市,但因为位于“辽西走廊”中部,凭借依山傍海得天独厚的自然优势,让兴城这座海滨城市名声在外。相较于与其接壤的葫芦岛市龙港区和连山区等,兴城反而更受到投资客,尤其是地产商的青睐。

??进入兴城市内,过了首山公园,沿兴城市龙兴路干道行驶,一侧是兴城市新中医院大楼,另一侧可以看到连片的海上海小镇的广告牌,牌子上写着“华庭阔院世家风范”等诸多溢美之词和销售电话。

??靠近龙兴路的一侧,是海上海项目的商业板块楼群,部分已经完工,部分则是水泥框架搁置,记者在现场并没有看到入驻的商业店铺。楼群后面则是已经停工的一排排中式联排别墅。

??7月6日,葫芦岛市域内暴雨,雨中的海上海小镇毫无人气,更显孤寂深冷。

??记者沿着龙兴路转入龙海大街,再绕回嘉山街,经过现场调查,海上海小镇项目地为方形设计,除了沿龙兴路的商业之外,项目中心交叉的十字形街道将其与住宅区域分为四个小方形地块,其中项目销售中心在东北地块,销售中心附近有几栋房屋已经几近完工。

??由于大雨天气道路项目地道路非常泥泞,其余三个地块的建筑仅仅只有水泥框架结构,工程没有开工的迹象,记者在现场也没有见到任何施工工人,远处孤零零的塔吊设备也锈迹斑斑。

??在项目一侧的入口,已经被电动闸门封闭,入口注明的中国建筑第二工程局(以下简称“中建二局”)承建海上海康养旅居小镇工程文字已经褪色。

??按照广告牌的指引,记者来到海上海小镇营销接待中心,不过接待中心楼门紧锁。隔着接待中心外侧的玻璃窗,可以看到室内有一栋别墅的建筑模型,室内空无一人。经记者与入口处两位保安人员确认,接待中心早已没有销售人员。

??记者向保安人员透露自己购房的意图后,从保安人员处获悉目前海上海小镇项目部所在地,随后记者以投资人的身份与海上海小镇项目开发商方面取得联系并见面。

??在开发商办公驻地,在问及海上海小镇项目目前的状态时,该项目公司成本部的一位工作人员告诉记者,目前还不清楚项目重启的具体时间,只是听说有一部分区域在做施工前的准备。

??“我们最开始的打算是一个区完事先交一部分,然后再进行后面的(项目施工),因为项目太大了,资金压力非常大,而且目前银行收缩贷款,房地产(开发)不容易。”

??记者随即提出要联系客户来购买几套,前述成本部工作人员称“能卖出几套(房产)就顶很多事了”“现在一个区域动起来都要千万元(资金)起”。

??在记者表明可以拉人来买房的来意后,项目方一位陈姓负责人表示“我们这个项目占地500多亩,是康养、旅居定位的小镇,容积率很低,目前已经和福建一位商人接洽,计划投资几千万元进来,先把商业(房产)部分做起来。”

??记者也从陈姓负责人处得知,此前记者看到的几近完工的项目为二区,不过目前也没有出售,水、电等网络还没有引入。

??值得一提的是,在记者质疑海上海小镇的低容积率是如何通过审批时,陈姓负责人表示,最开始提交的设计规划中设计了8个高层建筑,不过目前没建,估计未来也不会建。

??这一点在海上海小镇的相关宣传物料中得到证实。

??记者关注海上海小镇公众号,根据登记信息,该公众号2020年10月8日注册,其公众号简介与各类宣传表述均显示,“海上海小镇位于葫芦岛金山福海之间,东临夹山、西邻龙兴路、南临龙海大街、毗邻首山公园、东与渤海咫尺相望,项目占地39万平方米,建筑面积22万平方米方米,建设周期3年,总投资20亿元。”

??通过其建筑面积与占地面积比率,可以得出该项目的容积率为0.56。另据安居客网站登记的信息显示,海上海小镇规划户数为331户,容积率为0.56。每平方米价格在13000元至15000元。

??这显然不符合兴城市自然资源局颁发的该项目地块《建设用地规划许可证》中关于容积率不小于1.0,不超过1.8的标准。

??当地房地产业内人士告诉记者,由于容积率是总建筑面积与占地面积的比率,所以一些开发商在提交规划时通过增加高层建筑增加总建筑面积,提升容积率的值,达到符合相关部门和法规标准的目的。

??此外,根据企查查显示的海上海小镇开发商海上海开发集团及其兴城分公司的拿地记录,海上海开发集团及其兴城分公司所拿地块土地用途一项均为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??这显然与每平方米13000至15000元的价格以及联排别墅的土地建设规划严重不符。

??这样的情况下,根据安居客网站登记的信息,兴城市住房和城乡建设局先后批准核发了海上海小镇14份商品房预售许可证。

??其商品房预售许可证编号为(兴住建)房预售证第2021年037-041号、047号、049-056号,共计14份。据记者统计,14份商品房预售许可证预售总建筑面积为26506.32平方米,共计72套房屋,平均套均面积368.14平方米。这一套均面积,与“中低价位、中小套型普通商品住房用地”的土地用途显然矛盾。

??此外,根据工商注册信息显示,海上海开发集团成立时间为2018年4月,实缴资本2000万元人民币,参保人数为0。其兴城分公司,成立时间为2018年12月6日,参保人数为0。

??海上海开发集团成立后三个月,2018年7月先后拿地3宗,成交总额约为1.6亿元。

??其兴城分公司成立后一个月,2019年1月17日,从兴城揽地9宗,成交总额约3.9亿元。

??而且在2019年元宵节过后的当周内,兴城市发展和改革局就通过了海上海康养旅居小镇的备案,批复文号为兴发改备字[2019年]14号。

??两家公司的成立仿佛为海上海小镇项目量身定制。

??但是,2020年12月开始,海上海开发集团及其兴城分公司陆续陷入司法案件纠纷之中。

??经中国房地产报记者查询中国裁判文书网统计,海上海开发集团2020年12月23日起截至目前,有55条裁判文书记录,全部为被告,案件总金额在1亿元左右,其中涉案案由为财产保全的案件最多。

??其兴城分公司有裁判文书记录16条,全部为被告,涉案案由为买卖合同纠纷的最多,涉案金额为84万元。

??此外,海上海开发集团有被执行人记录8条,被执行总额约为6.2亿元,兴城分公司被执行人记录7条,被执行总额约2亿元。

??资金面的压力传导至项目端,引发了海上海小镇项目的停摆。而资金层面的压力,则来自葫芦岛银行的“人事变动”。

??值得一提的是,记者在部分涉案案由为财产保全的裁判文书中看到“辽宁海上海旅游度假产业开发集团有限公司的法定代表人或实际控制人涉嫌违法违纪”的表述。

??据企查查信息,海上海开发集团法定代表人为王某宇,持有51%股份,为该公司实际控制人。

??进一步梳理司法案件信息,案涉原告方和财产保全申请方,多为葫芦岛银行股份有限公司东城支行、葫芦岛银行股份有限公司站前支行、兴城长兴村镇银行股份有限公司。

??据企查查,兴城长兴村镇银行最大股东为葫芦岛银行(以下简称“葫芦岛银行”),其持有兴城长兴村镇银行20%股份。

??大量财产保全和金融纠纷司法案件,让海上海小镇的停摆背后的资金隐忧浮出水面,而且与葫芦岛银行有千丝万缕的关系。

??事实上,前述海上海小镇项目陈姓负责人向记者解释项目现状的过程中提及了葫芦岛银行的问题。

??陈姓负责人曾告诉记者:“(这个项目)我们老板10多亿元已经投里了,肯定不希望烂尾。现在是因为我们葫芦岛银行的前任行长进去了(落马),当时我们项目所有的资金来源都是从他那贷款,本来前期土地抵押能贷款,但是后续在建工程贷款没下来,新行长按章办事,在建工程只能根据工程进度拨款,导致我们现在资金非常紧张。”

??经记者查询,2020年8月2日,葫芦岛银行发布公告称,该行原行长王某伶因个人涉嫌严重违纪违法,目前正接受纪律审查和监察调查。经葫芦岛市委批准,葫芦岛银行党委书记李玉林主持葫芦岛银行全面工作,副行长李晓东代理行长职责。

??彼时,根据《证券时报》报道,王某伶与葫芦岛银行渊源颇深,此前曾因卷入一起6亿元大案而被取消银行业金融机构高管任职资格3年,并在被免职10年后再度回归葫芦岛银行担任行长一职。

??据葫芦岛银行2019年年报显示,王某伶担任该行行长、执行董事,截至2019年末持有该行2.4万股。

??记者梳理裁判文书时间线,在葫芦岛银行原行长王某伶落马四个月后,海上海小镇项目开发商海上海开发集团及其兴城分公司以及法定代表人王某宇和大股东运某敏被申请财产保全,申请方则是葫芦岛银行方面。

??此外,记者查询葫芦岛银行官网,最新的年度报告为2021年6月发布的2020年年度报告。截至2020年12月31日,葫芦岛银行不良贷款率从2019年的3.75%暴涨至13.89%,

??作为参考,据银保监会公布的数据显示,截至2020年末,我国商业银行不良贷款率为1.84%。

??除此之外,葫芦岛银行2020年核心一级资本充足率为0.42%,一级资本充足为0.42%,资本充足率2.33%。远远低于非系统性重要银行的核心一级资本充足率、一级资本充足率和资本充足率不能低于7.5%、8.5%和10.5%的监管政策要求水平。

??中国房地产报记者致电葫芦岛银行,询问王某伶落马前,葫芦岛银行与海上海小镇开发商贷款业务往来信息,希望银行方面提供一些数据,以及王落马后,目前葫芦岛银行对于海上海小镇项目的贷款拨付政策。该行办公室人员表示记录下问题和联系方式后询问行内领导再行答复。

??但是截至发稿,没有收到葫芦岛银行方面的回复。

??2021年7月18日,葫芦岛市政府网站转载《葫芦岛日报》报道,时任葫芦岛市市长杨某生带领葫芦岛市市直相关部门,就停缓建项目(烂尾楼)工作推进情况到龙港区、兴城市实地调研,并主持召开全市停缓建项目(烂尾楼)推进工作会议,分析问题,研究对策,推进停缓建项目(烂尾楼)工作。

??实地考察中,调研团队曾到海上海康养旅居小镇项目现场,实地查看项目建设进度,听取项目规划设计、建设施工等情况汇报,了解项目停缓建原因,与相关单位负责人研究破解症结的措施和办法。

??根据该报道,在随后举行的葫芦岛市停缓建项目(烂尾楼)推进工作会议上,杨某生提出了“新官要理旧账”,并要求相关部门摸清停缓建项目(烂尾楼)各方面情况,一企一策,精准施策。建立“一对一”工作体系,明确领导责任、属地责任和部门责任,推进问题有序、妥善解决。要成立工作专班,推进停缓建项目(烂尾楼)工作,切实提升盘活处置成效。

??一年过去了,从现场以及记者调查的情况来看,海上海项目的盘活工作依旧乏善可陈。渤海在望,这片占地40公顷的停摆别墅群,一座座钢筋水泥的框架如同嵌进辽东湾沿线骨肉里的伤疤,触目惊心、发人深省。

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